Una finestra spostata, una stanza un po’ più grande del progetto, un’altezza che non torna di qualche centimetro. Sono piccole difformità che si trovano in moltissime case costruite o ristrutturate negli anni passati, e che spesso emergono solo al momento di vendere, comprare, chiedere un mutuo o un bonus edilizio.
Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla Legge 105/2024 e in vigore dal 28 luglio 2024) ha cambiato in modo stabile il Testo Unico dell’Edilizia proprio su questo punto: ha allargato le tolleranze e reso più semplice sanare le difformità parziali. Non è un condono, ma per molte situazioni è l’occasione giusta per mettere in regola l’immobile.
Le nuove tolleranze costruttive
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, gli scostamenti da quanto autorizzato su altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro della singola unità non sono una violazione edilizia se restano entro queste percentuali, che crescono al diminuire della superficie:
| Superficie utile dell’unità | Tolleranza |
|---|---|
| Oltre 500 m² | 2% |
| Da 300 a 500 m² | 3% |
| Da 100 a 300 m² | 4% |
| Da 60 a 100 m² | 5% |
| Sotto i 60 m² | 6% |
Prima del Salva Casa il limite era il 2% per tutti. Per gli interventi successivi al 24 maggio 2024 resta il 2%. La giurisprudenza ha confermato che le nuove percentuali si applicano anche alle opere realizzate prima dell’entrata in vigore del decreto.
Anche le tolleranze esecutive sono più ampie
Sempre per gli interventi entro il 24 maggio 2024, rientrano tra le tolleranze anche alcune difformità di esecuzione, come il minore dimensionamento dell’edificio o la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, purché non pregiudichino l’agibilità e non violino le norme sulla sicurezza.
E se la difformità supera le tolleranze?
Il Salva Casa ha introdotto una sanatoria più accessibile per le parziali difformità e le variazioni essenziali (art. 36-bis del Testo Unico Edilizia):
- niente più “doppia conformità” piena: basta che l’intervento sia conforme alle norme urbanistiche di oggi e ai requisiti edilizi dell’epoca in cui è stato realizzato;
- silenzio-assenso: se il Comune non risponde entro 45 giorni, la richiesta di permesso in sanatoria si intende accolta (30 giorni per la SCIA in sanatoria);
- si paga un’oblazione, calcolata in base al tipo di intervento.
Per le opere realizzate senza alcun titolo o in totale difformità resta invece la sanatoria ordinaria (art. 36), con la doppia conformità e il silenzio che vale come rifiuto dopo 60 giorni.
Le altre novità utili
- Stato legittimo più semplice da dimostrare: conta l’ultimo titolo che ha riguardato l’intero immobile, integrato dagli eventuali titoli successivi.
- Cambi di destinazione d’uso più semplici, nei limiti fissati dalle leggi regionali e dagli strumenti urbanistici.
- Requisiti igienico-sanitari: in alcuni casi si possono certificare altezze fino a 2,40 m e monolocali da 20 m² (28 m² per due persone).
- Più lavori in edilizia libera, come vetrate panoramiche amovibili e pergotende.
Cosa il Salva Casa non fa
Non è un condono: gli abusi totali, gli ampliamenti importanti e le opere in contrasto con il piano urbanistico non diventano regolari. Le tolleranze, inoltre, non sono uno strumento per legittimare qualsiasi modifica: si applicano a scostamenti di lieve entità rispetto al progetto autorizzato. Sugli immobili vincolati servono anche le verifiche paesaggistiche.
Perché conviene muoversi adesso
- Compravendite e mutui: notai e banche verificano sempre più spesso la conformità; una difformità scoperta all’ultimo momento può bloccare il rogito.
- Bonus edilizi: per accedere alle agevolazioni lo stato legittimo dell’immobile deve essere in ordine.
- Le regole possono cambiare: in Parlamento è in discussione la riforma del Testo Unico (il nuovo Codice dell’edilizia). Si parla anche di alzare le tolleranze, ma oggi sono solo proposte: conviene sfruttare le regole certe in vigore.
Come ti aiutiamo
- Verifica dello stato legittimo: recuperiamo i titoli edilizi in Comune e le planimetrie catastali.
- Rilievo dell’immobile e confronto con il progetto autorizzato.
- Dichiarazione tecnica asseverata per le difformità che rientrano nelle tolleranze.
- Pratica di sanatoria (SCIA o permesso in sanatoria) quando serve, fino all’aggiornamento catastale.
Hai un dubbio sulla tua casa? Verifichiamolo insieme.
Prima di vendere, comprare o ristrutturare, una verifica dello stato legittimo ti evita brutte sorprese. Scrivici o chiamaci per un primo confronto.
Richiedi una verificaArticolo informativo aggiornato al 7 novembre 2026. Ogni situazione va valutata sul caso concreto, sui titoli edilizi e sulla normativa regionale e comunale applicabile.
Fonti
Camera dei Deputati – Il D.L. 69/2024 (Salva Casa)
IPSOA – Le novità della legge di conversione
Infobuild – Abusi edilizi e Salva Casa
LavoriPubblici – Il nuovo Codice dell’edilizia in Parlamento